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(資料圖片僅供參考)

如何持續完善機構間REITs市場？業內人士建議：

堅持首發與擴募并重，加快優質資產擴容，豐富底層資產類型，夯實市場規模基礎

拓寬投資者來源，優化保險資金風險因子，推動社保、養老金等長期資金入市，并適時根據資產類型推出機構間REITs-ETF等指數化產品，降低機構投資者參與門檻

統一產品標準與信息披露要求，優化做市及交易機制，探索納入融資融券標的，提升定價效率和流動性

◎記者 何奎

低利率和“資產荒”疊加的背景下，為有效緩解資產負債匹配壓力，每一項合意資產都會成為險資競逐的目標。

上海證券報記者4月23日從業內獲悉，近年來，隨著持有型不動產ABS（即機構間REITs）的發行加速，機構間REITs逐漸受到更多保險資金的青睞，險資在機構間REITs市場的配置占比近半，成為名副其實的“大買家”。

業內人士認為，機構間REITs投資期限長且可以提供穩定現金流，能夠有效幫助險資實現資產負債匹配目標，因此險資在機構間REITs市場的參與度和影響力將繼續提升。但機構間REITs也面臨“成長的煩惱”——市場機制待完善、交易活躍度待提升、投資群體待拓展等發展不成熟的短板仍有待解決。

險資成機構間REITs“大買家”

Wind數據顯示，截至4月23日，今年市場共發行13只機構間REITs產品，發行總額約128.51億元，而去年同期市場僅發行1只額度為10.46億元的產品，顯示機構間REITs發行明顯加速。

無論是從發行還是從投資角度看，險資都是機構間REITs市場的積極參與者。從發行角度來看，今年以來，由險資機構作為計劃管理人發行的機構間REITs產品有3只，合計發行規模約27.15億元；2025年全年則有4只產品，合計規模約62.35億元。

引人注目的是，今年由險資機構發行的3只機構間REITs產品，其背后計劃管理人均是太保資產，而2025年的產品計劃管理人分別有太保資產、人保資產和泰康資產。

從投資角度來看，險資更是機構間REITs的重要“買家”。太保資產有關人士告訴記者，截至目前，該公司合計發行機構間REITs產品規模為35.75億元，共有20多家機構投資人參與認購，其中保險機構投資人出資比例超過60%。

“初步估算，2025年保險資金在機構間REITs市場的配置占比達40%至50%。”上述太保資產人士表示，投資端方面，頭部險企一直是機構間REITs市場的核心主導力量，但從今年開始，中小險資機構也加大了對機構間REITs產品的配置意愿。

華泰資產資產支持計劃業務部負責人方書對記者表示，目前參與機構間REITs交易的機構主要包括保險資金、銀行理財資金、證券公司自營資金、公募基金以及私募股權基金等各類型資金，呈現“保險資金高占比，各類資金廣參與”的總體格局。

緩解資產負債匹配壓力

險資掘金機構間REITs，既能較好地滿足資產負債匹配目標，也可以通過投資優質產品獲得合意的收益。

低利率市場環境增加了險資資產端配置壓力，而投資機構間REITs成為緩解壓力的方式之一。方書認為，伴隨我國無風險利率水平持續下行，保險公司利差損風險加大、資產負債久期錯配程度加深、經營表現波動加劇。因此，對保險資金而言，與公募REITs一樣具有高比例分紅、現金流穩定、資產久期較長等優勢的機構間REITs，為保險資金提升投資回報率、加強資負聯動提供了有力工具。

機構間REITs的特征與險資“長錢長投”天然適配。上述太保資產人士表示，機構間REITs的投資期限可達15至25年，甚至更長，預期可以提供長期穩定現金流（分紅率通常在4%至6%），非常契合保險資金“長錢長投”的屬性。“尤其是在傳統非標資產供給收縮的背景下，機構間REITs成為險資替代傳統非標債權、改善資產負債管理的重要工具”。

2023年，5家保險資管機構獲批試點開展ABS和REITs業務，險資從“買方”轉向“買方+賣方”的復合身份，也激發了險資參與機構間REITs的積極性。

太保資產正是獲批試點展業的機構之一。上述太保資產人士認為，保險資管機構既可以作為管理人開發產品，又可以作為基石投資人參與投資認購，實現雙重收益疊加，未來機構間REITs的競爭將是“投行+資管+運營+資金”的生態協同。

機構間REITs面臨“成長的煩惱”

在業內人士看來，2026年將會是機構間REITs快速擴容的一年，但機構間REITs發展時間較短，交易活躍度待提升、投資群體待拓展等發展短板也需要解決。

“總體來看，機構間REITs發軔于2023年末，其在產業端、投資端的認知度和接受度近兩年顯著提高，2026年預計將會跨越式發展。”方書說。

在方書看來，機構間REITs走向成熟的標志之一是建立機構間REITs向公募REITs轉化的常態機制，因此，在我國多層次REITs市場體系中，機構間REITs與公募REITs產品應形成互補協同關系，需要搭建“培育—退出”的發展機制。但在目前市場中，尚無機構間REITs產品完成向公募REITs轉化的案例，相關轉化機制尚待完善。

建立成熟的機構間REITs市場是投資者的共同期待。上述太保資產人士表示：持續完善機構間REITs市場，需要堅持首發與擴募并重，加快優質資產擴容，豐富底層資產類型，夯實市場規模基礎；同時，拓寬投資者來源，優化保險資金風險因子，推動社保、養老金等長期資金入市，并適時根據資產類型推出機構間REITs-ETF等指數化產品，降低機構投資者參與門檻。

“此外，還要統一產品標準與信息披露要求，優化做市及交易機制，探索納入融資融券標的，提升定價效率和流動性。”上述太保資產人士說，隨著資產、資金、制度三端協同發力，機構間REITs才有望逐步走向更成熟、更活躍的發展階段。

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